Zasiedzenie nieruchomości

Zgodnie z art. 172 § 1 kc posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu, jako posiadacz samoistny chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Jednakże stosownie do treści art. 172 § 2 kc po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zgodnie z art. 336 kc posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel.

Posiadanie ma charakter posiadania samoistnego, jeżeli posiadacz włada rzeczą jak właściciel, a więc wykonuje wszelkie uprawnienia składające się na treść prawa własności we własnym imieniu i na własny rachunek. O tym, czy posiadanie ma charakter posiadania samoistnego, decydują okoliczności faktyczne o charakterze przede wszystkim zewnętrznym (zachowanie się posiadacza względem przedmiotu posiadania dostrzegalne dla innych osób, np. zagospodarowanie gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem, ogrodzenie działki, wzniesienie na niej budynku, czy też płacenie podatków). Zaznaczyć należy, że sam brak płatności podatku od nieruchomości nie przekreśla szans na zasiedzenie nieruchomości.

Zgodnie zaś z art. 339 kc domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Oczywiście jest to domniemanie obalalne.

Kolejną przesłanką, której spełnienie prowadzi do zasiedzenia nieruchomości jest upływ czasu, który w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza wynosi odpowiednio 20 i 30 lat. Decydującym momentem dla oceny, czy posiadaczowi należy przypisać dobrą, czy złą wiarę, jest chwila uzyskania posiadania.

Zaznaczyć wypada, że przed 1 października 1990 roku okresy posiadania wymagane do nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosiły, odpowiednio, dziesięć lat przy wejściu w posiadanie w dobrej wierze i dwadzieścia lat przy wejściu w posiadanie w złej wierze. Zgodnie bowiem z treścią art. 9 ustawy o zmianie ustawy – Kodeks cywilny – z dnia 28 lipca 1990 roku (Dz. U. Nr 55 poz. 321) do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy; dotyczy to w szczególności możliwości nabycia prawa przez zasiedzenie. Przepisy te w brzmieniu poprzednio obowiązującym przewidywały 10 i 20-letni termin zasiedzenia, w zależności od istnienia złej lub dobrej wiary posiadacza nieruchomości. Oznacza to, że do zasiedzenia, które nastąpiło przed dniem 1 października 1990 roku miały zastosowanie terminy obowiązujące przed tą datą (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 września 1993 roku, sygn. akt II CRN 89/93). Natomiast do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem 1 października 1990 roku stosuje się przepisy nowe - zmienione ustawą z dnia 28 lipca 1990 roku.

Zgodnie z ugruntowanym poglądem judykatury, dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje właściciel (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 07 maja 1971 r., I CR 302/71). Natomiast w złej wierze będzie ten, kto ma świadomość, że prawo własności danej nieruchomości mu nie przysługuje.

Z powyższego względu co do zasady zastosowanie będzie miał 30 letni termin niezbędny do zasiedzenia (taki termin będzie wymagany np. w przypadku nieformalnej umowy sprzedaży nieruchomości, która stanowi podstawę wejścia w posiadanie nieruchomości w większości przypadków).

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości podlega stałej opłacie w wysokości 2.000 zł. Oczywiście wnioskodawca w zależności od sytuacji materialnej i majątkowej może ubiegać się o zwolnienie od powyższych kosztów sądowych.

Prawomocne postanowienie Sądu jest dowodem nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie i stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej.

Jeżeli wnioskodawca nie wskaże innych zainteresowanych (formalnych właścicieli nieruchomości lub ich spadkobierców), orzeczenie może zapaść dopiero po ich wezwaniu przez ogłoszenie. Jeżeli w terminie wskazanym w orzeczeniu (obecnie 3 miesiące) nikt się nie zgłosi albo zgłosiwszy się własności nie wykaże, sąd stwierdzi zasiedzenie, jeżeli zostanie ono udowodnione.

 

Jeśli masz pytania lub potrzebujesz pomocy – zapraszam do kontaktu !